La location meublée est, en principe, plus rentable que la location nue grâce à sa fiscalité, entre autres. De même, les loyers sont plus élevés. Cependant, il importe de mettre en place la meilleure stratégie afin de profiter d'un bon rendement et ce, toujours en matière de fiscalité.
En effet, la location meublée non professionnelle (LMNP) propose de multiples avantages pour celui qui est soumis au régime réel d’imposition. Celui-ci permet en effet la déduction des charges et celle des amortissements. Laquelle de ces deux options choisir ?
Deux cas de figure à tenir en compte : la date de mise en location LMNP
C’est avant tout la date d’immatriculation LMNP qui est relevée afin de déterminer la déductibilité ou le passage en amortissement de certaines charges, dont ceux de notaire et d’acquisition tels que les frais d’agence.
Dans le premier cas de figure, le loueur achète le bien et le met en location sous le statut de LMNP. Les frais de notaire et d’acquisition sont alors déductibles ou amortissables, selon le choix du loueur.
Dans le second cas, le bien a été acquis à une période antérieure à l’immatriculation LMNP. Par exemple, il a été occupé en tant que résidence principale, ou loué nu. Les frais d’acquisition et de notaire ont donc été acquittés hors LMNP, ce qui implique qu’ils ne peuvent être déduits ou amortis.
Deux options à choisir librement par le loueur
En clair et par rapport aux explications susmentionnées, le loueur ne peut donc déduire ou amortir les frais que si le logement a été acquis dans le cadre d’une LMNP. Il peut alors librement opter soit pour la déduction, soit pour l'amortissement.
C’est l’expert-comptable qui définit la meilleure solution, en fonction du résultat comptable. Si celui-ci est déficitaire, l’amortissement se révèle être la meilleure option. La durée sur laquelle il s’étend est donc la même que celle qui s’applique pour l’immobilier et le mobilier.
Le cas échéant, il vaut mieux opter pour la déduction en tant que charge : celle-ci est opérée pendant la première année.
Quelles sont les autres charges déductibles ?
Outre les frais de notaire et les frais d’acquisition, d’autres charges sont aussi déductibles et celles-ci sont les suivantes : les intérêts d’emprunt, les taxes (CFE, taxe foncière, taxe d’habitation si celle-ci est supportée par le loueur), les frais de gestion courante, les charges de copropriété, les assurances.
Dans quels cas la TVA de l’acquisition peut être récupérée ?
La récupération de la TVA est possible si le bien est exploité en tant que résidence avec services (c’est-à-dire proposant des prestations de para-hôtellerie), hôtels de tourisme classés et logements dans les villages de vacances classés.
Récupérer la TVA constitue alors une réduction d’impôt supplémentaire et elle s’applique seulement si le loueur est soumis au régime réel d’imposition.
D’autres conditions s'appliquent afin que vous puissiez récupérer la TVA : le bien doit être neuf et il est exploité suivant un bail commercial, c’est-à-dire par une société exploitante.
Vous pouvez vous faire accompagner par votre expert-comptable pour les procédures et la constitution du dossier à envoyer à l’administration fiscale.
Pas de déduction ni d’amortissement des charges sous le régime micro BIC
Si vous êtes soumis au régime micro BIC, vous ne pouvez pas déduire ces charges, ni les amortir. Idem, pas de possibilité de jouir des avantages susmentionnés en ce qui concerne la TVA.
En revanche, vous bénéficiez toujours d’un avantage fiscal non moins profitable, qui est l’abattement allant de 50% à 71%. Le taux est fonction du type de bien et de services qu’il propose. C’est l’administration fiscale qui calcule cet abattement forfaitaire.
